{"id":4207,"date":"2026-06-17T10:04:00","date_gmt":"2026-06-17T08:04:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/news\/steuernews\/neue-gesetze\/update-zu-grundstueckbezogenen-themen-aus-dem-estr-wartungserlass\/"},"modified":"2026-06-17T10:04:00","modified_gmt":"2026-06-17T08:04:00","slug":"update-zu-grundstueckbezogenen-themen-aus-dem-estr-wartungserlass","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/news\/steuernews\/neue-gesetze\/update-zu-grundstueckbezogenen-themen-aus-dem-estr-wartungserlass\/","title":{"rendered":"Update zu Grundst\u00fcckbezogenen Themen aus dem ESTR-Wartungserlass"},"content":{"rendered":"<p><strong>Umwidmungszuschlag<\/strong><\/p>\n<p><strong>Allgemeines<\/strong><\/p>\n<p>Wird ein Grundst\u00fcck nach dem 31.12.2024 in Bauland umgewidmet und anschlie\u00dfend nach dem 30.6.2025 ver\u00e4u\u00dfert, erh\u00f6hen sich die positiven Eink\u00fcnfte bzw. der Gewinn aus der Ver\u00e4u\u00dferung von Grund und Boden um einen <strong>Umwidmungszuschlag von 30 %<\/strong>. Der Zuschlag gilt unabh\u00e4ngig davon, ob es sich um Alt- oder Neuverm\u00f6gen handelt, und erfasst sowohl nat\u00fcrliche Personen als auch K\u00f6rperschaften (z.B. GmbHs, AGs, Privatstiftungen).<\/p>\n<p><strong>Wichtig:<\/strong> Der Umwidmungszuschlag erh\u00f6ht ausschlie\u00dflich die <strong>Eink\u00fcnfte aus der Ver\u00e4u\u00dferung von Grund und Boden<\/strong>, nicht jene aus der Ver\u00e4u\u00dferung von Geb\u00e4uden.<\/p>\n<p><strong>Anwendungsbereich<\/strong><\/p>\n<p>Der Umwidmungszuschlag gilt f\u00fcr alle entgeltlichen \u00dcbertragungen eines Grundst\u00fccks einschlie\u00dflich Tausch (z.B. Einlagen in Kapitalgesellschaften oder Aufwertungswahlrechte in Umgr\u00fcndungsf\u00e4llen).<\/p>\n<p><strong>Kein Umwidmungszuschlag<\/strong> f\u00e4llt an bei:<\/p>\n<ul>\n<li>Entnahme aus dem Betriebsverm\u00f6gen zum Teilwert (mangels Ver\u00e4u\u00dferungstatbestand);<\/li>\n<li>Ver\u00e4u\u00dferungen, bei denen die <strong>Hauptwohnsitzbefreiung<\/strong> zur Anwendung gelangt;<\/li>\n<li>Ver\u00e4u\u00dferungen, die zu einem <strong>Verlust<\/strong> f\u00fchren (der Zuschlag setzt positive Eink\u00fcnfte voraus).<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Berechnung und Deckelung<\/strong><\/p>\n<p>Der Zuschlag betr\u00e4gt 30 % des Ver\u00e4u\u00dferungsgewinns aus Grund und Boden. Das Gesetz sieht jedoch eine <strong>betragliche Deckelung<\/strong><br \/>\nvor. Die Summe aus Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn und Umwidmungszuschlag darf den auf Grund und Boden entfallenden Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s nicht \u00fcbersteigen.<\/p>\n<p><strong><em>Beispiel: <\/em><\/strong><\/p>\n<p><em>Ein Grundst\u00fcck wird um \u20ac 100.000 ver\u00e4u\u00dfert (Anschaffungskosten: \u20ac 10.000). Der Ver\u00e4u\u00dferungsgewinn betr\u00e4gt \u20ac 90.000, der Umwidmungszuschlag w\u00e4re grunds\u00e4tzlich \u20ac 27.000. Da die Summe (\u20ac 117.000) den Erl\u00f6s \u00fcbersteigt, wird der Zuschlag auf \u20ac 10.000 \u20ac gek\u00fcrzt; die Gesamteink\u00fcnfte betragen somit \u20ac 100.000.<\/em><\/p>\n<p><strong>Besonderheiten<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Ratenkauf<\/strong>: Bei Ratenzahlung f\u00e4llt der Umwidmungszuschlag mit jeder Ratenzahlung ab jener Rate an, mit welcher die Anschaffungskosten \u00fcberschritten werden. Der Zuschlag ist in Summe auf die H\u00f6he der Anschaffungskosten beschr\u00e4nkt.<\/li>\n<li><strong>Bebaute Grundst\u00fccke:<\/strong> Der Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s ist nach der Sachwertmethode in einen Geb\u00e4ude- und einen Grundanteil aufzuteilen; der Zuschlag betrifft nur den Grundanteil.<\/li>\n<li><strong>\u00dcbertragung stiller Reserven:<\/strong> Stille Reserven aus dem Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s k\u00f6nnen zwar \u00fcbertragen werden, der Umwidmungszuschlag selbst ist jedoch nicht \u00fcbertragbar, da er den Ver\u00e4u\u00dferungserl\u00f6s nicht erh\u00f6ht.<\/li>\n<li><strong>Gewinnfreibetrag: <\/strong>Der Umwidmungszuschlag erh\u00f6ht die Bemessungsgrundlage f\u00fcr den Gewinnfreibetrag; eine aliquote Aufteilung auf tarif- und sonderbesteuerte Gewinne ist vorzunehmen.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Erhebung<\/strong><\/p>\n<p>Die durch den Umwidmungszuschlag erh\u00f6hte Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist nach den allgemeinen Bestimmungen \u00fcber die Selbstberechnung abzuf\u00fchren. Wird keine Selbstberechnung vorgenommen, erfolgt die Erfassung im Rahmen der Veranlagung. Bei Grundst\u00fccken des Betriebsverm\u00f6gens erfolgt immer eine abschlie\u00dfende Erfassung bei der Veranlagung, wobei die bereits bezahlte ImmoESt angerechnet wird.<\/p>\n<\/p>\n<p><strong>Gewerblicher Grundst\u00fcckshandel auch bei sp\u00e4terer Ver\u00e4u\u00dferungsabsicht m\u00f6glich<\/strong><\/p>\n<p>Nicht jede Grundst\u00fccksver\u00e4u\u00dferung bleibt automatisch im Bereich der privaten Verm\u00f6gensverwaltung. Entscheidend ist, ob ein planm\u00e4\u00dfiges, auf Wiederver\u00e4u\u00dferung ausgerichtetes Vorgehen erkennbar ist. Werden Grundst\u00fccke gezielt erworben, um sie im gleichen oder bearbeiteten Zustand weiterzuverkaufen, spricht das f\u00fcr einen gewerblichen Grundst\u00fcckshandel.<\/p>\n<p><strong>Neu<\/strong> ist, dass es nicht zwingend auf die Absicht des Steuerpflichtigen im Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft ankommt: Wird der Entschluss zum systematischen Abverkauf erst im Nachhinein gefasst, kann dennoch Gewerblichkeit vorliegen. Ma\u00dfgeblich ist nicht, was bei der Anschaffung geplant war, sondern, wie sich die tats\u00e4chliche Abwicklung darstellt.<\/p>\n<p><strong><br \/><\/strong><\/p>\n<p><strong>Fruchtgenuss und Substanzabgeltung<\/strong><\/p>\n<p>Wird eine Liegenschaft oder eine andere Einkunftsquelle verschenkt, jedoch das Nutzungsrecht daran zur\u00fcckbehalten (sogenannter Vorbehaltsfruchtgenuss), bleibt die steuerliche Zurechnung der Eink\u00fcnfte beim bisherigen Eigent\u00fcmer. Da dieser nun zwar die Ertr\u00e4ge bezieht, aber nicht mehr wirtschaftlicher Eigent\u00fcmer des Objekts ist, steht ihm die AfA grunds\u00e4tzlich nicht zu.<\/p>\n<p>Eine M\u00f6glichkeit, diese Situation zu bereinigen, besteht darin, dass der Fruchtgenussberechtigte an den neuen zivilrechtlichen Eigent\u00fcmer eine regelm\u00e4\u00dfige Zahlung f\u00fcr Substanzabgeltung in H\u00f6he der AfA leistet. In diesem Fall kann der Fruchtgenussberechtigte diese Zahlung als Ausgabe absetzen, w\u00e4hrend der Eigent\u00fcmer die AfA geltend machen kann.<\/p>\n<p>Damit das steuerlich anerkannt wird, muss eine klare, schriftlich dokumentierte und nach au\u00dfen erkennbare Vereinbarung bestehen, z.B. in Form eines Notariatsakts. Au\u00dferdem m\u00fcssen die Zahlungen tats\u00e4chlich flie\u00dfen.<\/p>\n<p><strong>Wichtige zeitliche Differenzierung<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Bei Fruchtgenusseinr\u00e4umungen vor dem 1.1.2026 <\/strong>kann eine solche Vereinbarung auch noch nachtr\u00e4glich getroffen werden. Die steuerliche Wirkung entfaltet sie jedoch fr\u00fchestens ab jenem Jahr, in dem die Zahlungen erstmals geleistet werden; eine r\u00fcckwirkende Ber\u00fccksichtigung ist ausgeschlossen.<\/li>\n<li><strong>Bei Fruchtgenusseinr\u00e4umungen ab dem 1.1.2026 <\/strong>gelten strengere Ma\u00dfst\u00e4be: Die Vereinbarung \u00fcber die Substanzabgeltung muss gleichzeitig mit der Fruchtgenusseinr\u00e4umung, also am selben Tag, abgeschlossen werden. Ein sp\u00e4terer Nachtrag wird steuerlich nicht mehr anerkannt.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong><br \/><\/strong><\/p>\n<p><strong>Abgrenzung von Instandhaltung und Instandsetzung<\/strong><\/p>\n<p>Werden im Zuge einer Sanierungsma\u00dfnahme sowohl Instandhaltungs- als auch Instandsetzungsarbeiten durchgef\u00fchrt, stellt sich die Frage, ob die Aufwendungen steuerlich einheitlich oder getrennt zu beurteilen sind. Die Antwort h\u00e4ngt davon ab, ob ein Zusammenhang zwischen den Ma\u00dfnahmen besteht.<\/p>\n<p>Sind die Instandhaltungsarbeiten eine direkte Folge der Instandsetzungsma\u00dfnahme, also h\u00e4tten sie ohne diese gar nicht stattgefunden, ist der gesamte Aufwand als <strong>Instandsetzungsaufwand<\/strong> zu qualifizieren.<\/p>\n<p><strong><em>Beispiel:<\/em><\/strong><\/p>\n<p><em>Mehr als 25 % der Fenster eines Geb\u00e4udes werden ausgetauscht. Weil dadurch die angrenzenden W\u00e4nde besch\u00e4digt werden, m\u00fcssen diese anschlie\u00dfend ausgemalt werden. Da der Maleraufwand unmittelbar durch den Fenstertausch ausgel\u00f6st wurde, liegt f\u00fcr beide Ma\u00dfnahmen insgesamt Instandsetzungsaufwand vor.<\/em><\/p>\n<p>Anders verh\u00e4lt es sich, wenn die Instandhaltungsarbeiten unabh\u00e4ngig von der Instandsetzung ohnehin notwendig gewesen w\u00e4ren. In diesem Fall sind beide Teile getrennt zu beurteilen.<\/p>\n<p><strong><em>Beispiel:<\/em><\/strong><\/p>\n<p><em>Ein Geb\u00e4ude ben\u00f6tigt einen neuen Fassadenanstrich, und gleichzeitig werden mehr als 25 % der Fenster ausgetauscht. Da der Anstrich auch ohne den Fenstertausch f\u00e4llig gewesen w\u00e4re, gilt er als sofort abzugsf\u00e4higer Instandhaltungsaufwand, w\u00e4hrend der Fenstertausch Instandsetzungsaufwand darstellt.<\/em><\/p>\n<p><strong><br \/><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Mit der BMF-Richtlinie vom 21. April 2026 wurden die Einkommensteuerrichtlinien 2000 um detaillierte Ausf\u00fchrungen zu grundst\u00fccksbezogenen Themen erg\u00e4nzt. Wir d\u00fcrfen Ihnen einen \u00dcberblick \u00fcber ausgew\u00e4hlte Themen geben.<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"yes","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":0,"_seopress_analysis_target_kw":"","_hfp_anstellungsart":"","_hfp_eintrittsdatum":"","_hfp_einleitung":"","_hfp_schulungsort":"","_hfp_schulungsdauer":"","_hfp_datum":"","_hfp_header_subtitel":"","_hfp_icon":"","_hfp_beschreibung":"","_hfp_link_text":"","_hfp_link_extern":"","footnotes":""},"categories":[74],"tags":[],"class_list":["post-4207","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-neue-gesetze"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4207","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4207"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4207\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4207"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4207"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4207"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}