{"id":4245,"date":"2026-02-09T14:13:00","date_gmt":"2026-02-09T13:13:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/news\/steuernews\/immobilien\/mietzinsanpassung-2026\/"},"modified":"2026-02-09T14:13:00","modified_gmt":"2026-02-09T13:13:00","slug":"mietzinsanpassung-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/news\/steuernews\/immobilien\/mietzinsanpassung-2026\/","title":{"rendered":"Mietzinsanpassung 2026"},"content":{"rendered":"<h2>Anwendungsbereich<\/h2>\n<ul>\n<li>Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) gilt f\u00fcr alle<strong> Wohnungs<\/strong>mietvertr\u00e4ge<strong>, die dem Mietrechtsgesetz<\/strong> (MRG) unabh\u00e4ngig vom Ausma\u00df der Anwendbarkeit des MRG (Teil-\/Vollanwendungsbereich), <strong>unterliegen<\/strong>. <\/li>\n<li>Es <strong>gilt<\/strong> <strong>NICHT <\/strong>f\u00fcr <strong>Gesch\u00e4ftsraummieten <\/strong>(egal ob gewerblich, freiberuflich oder sonstig genutzt)<strong> oder nicht dem MRG unterliegenden R\u00e4ume<\/strong>. Neu abgeschlossene Mietvertr\u00e4ge \u00fcber Raummieten (Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume, Wohnungen u.\u00e4.) k\u00f6nnen sich jedoch den Valorisierungsregelungen des MieWeG freiwillig unterwerfen. <\/li>\n<li>Es gilt nur f\u00fcr Mietvertr\u00e4ge, in denen eine <strong>Wertsicherungsvereinbarung<\/strong> getroffen wurde. <\/li>\n<li><strong>Klarstellung Arbeitszimmer<\/strong>: Als Wohnungsmietvertrag gelten Haupt- und Untermietvertr\u00e4ge \u00fcber Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Folgt man dem Gesetzeswortlaut und den Erl\u00e4uterungen zum MieWeG, gilt dieses auch f\u00fcr Wohnungen, in denen ein oder mehrere Zimmer als Arbeitszimmer genutzt werden (und damit gesch\u00e4ftlich), sofern der Mietgegenstand insgesamt als Wohnung im Sinne des MRG gilt. Eine Wohnung gilt der Judikatur nach als ein baulich abgeschlossener Teil eines Geb\u00e4udes, der geeignet ist, der Befriedigung des individuellen Wohnbed\u00fcrfnisses von Menschen zu dienen.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Beschr\u00e4nkung der Valorisierung<\/h2>\n<p>Die j\u00e4hrlichen Valorisierungen werden durch das MieWeG sowohl <strong>zeitlich<\/strong> als auch <strong>der H\u00f6he nach beschr\u00e4nkt<\/strong>. S\u00e4mtliche Valorisierungen bei Mietvertr\u00e4gen, die dem MieWeG unterliegen, d\u00fcrfen unabh\u00e4ngig von anderslautenden Wertsicherungsklauseln nur noch am 1. April angepasst werden. Dies gilt f\u00fcr alle Mietzinsh\u00f6hungen, die ab dem 1.1.2026 eintreten oder eingetreten w\u00e4ren. Wird ein Mietvertrag im Jahr 2026 (ab 1.1.2026) neu abgeschlossen, kann eine Erh\u00f6hung erst mit 1.4.2027 (auch wenn er vor dem 1.4.2026 abgeschlossen wurde) erfolgen, da ein volles Kalenderjahr nach Vertragsabschluss f\u00fcr die erste Erh\u00f6hung Voraussetzung ist.<\/p>\n<p><strong><u>Hinweis<\/u><\/strong><strong>:<\/strong> S\u00e4mtliche Mietzinserh\u00f6hungen mit 1.1.2026, die auf Mietvertr\u00e4gen basieren, die dem MieWeG unterliegen, sind daher unwirksam, da eine Erh\u00f6hung gesetzlich nur noch mit 1. April vorgenommen werden darf.<\/p>\n<p>Die Mietzinserh\u00f6hung ist <strong>der H\u00f6he nach ebenfalls zweifach begrenzt<\/strong>: Zum einen mit der <strong>durchschnittlichen Erh\u00f6hung des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahrs<\/strong> und zum anderen wird jede <strong>Erh\u00f6hung, die gr\u00f6\u00dfer als 3 % ist, nur zur H\u00e4lfte<\/strong><br \/>\nber\u00fccksichtigt. <\/p>\n<p><strong><u>Achtung<\/u><\/strong>: Bei Wohnungsmietvertr\u00e4gen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, ist \u00fcberdies die Wertsicherung dadurch begrenzt, dass bei der Ver\u00e4nderung des Entgelts die durchschnittliche Ver\u00e4nderung des VPI 2020 f\u00fcr das Jahr 2025 h\u00f6chstens mit 1 % und f\u00fcr das Jahr 2026 h\u00f6chstens mit 2 % ber\u00fccksichtigbar ist.<\/p>\n<h2>Die Parallelrechnung anderslautender Wertsicherungsvereinbarungen <\/h2>\n<p>F\u00fcr Mietvertr\u00e4ge, in denen anderslautende Wertsicherungsvereinbarungen als jene des MieWeG getroffen wurden, sind f\u00fcr eine zul\u00e4ssige Erh\u00f6hung mit 1. April 2026 folgende (rechnerische) Schritte durchzuf\u00fchren:<\/p>\n<ul>\n<li>Es ist zu ermitteln, wann aufgrund der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung eine m\u00f6gliche Anhebung des Mietzinses ausgel\u00f6st wird und wie hoch die Erh\u00f6hung nach dieser Vereinbarung ausf\u00e4llt. Es ist zwar unerheblich, wann eine Mietzinserh\u00f6hung gem\u00e4\u00df der Vereinbarung m\u00f6glich w\u00e4re, da eine Erh\u00f6hung nur mit 1. April gesetzlich vorgesehen ist, jedoch ist der Zeitpunkt der vertraglichen Erh\u00f6hung ma\u00dfgeblich f\u00fcr den Erh\u00f6hungsbetrag (z.B. zeitlicher VPI Bezugspunkt) laut Vereinbarung.<\/li>\n<li>In einem weiteren Schritt ist der Erh\u00f6hungsbetrag gem\u00e4\u00df dem MieWeG zu ermitteln. <\/li>\n<li>Auf jenen Betrag, der von diesen beiden Ergebnissen niedriger ist, darf sodann mit dem n\u00e4chstfolgenden 1. April angehoben werden.<\/li>\n<\/ul>\n<h1>NEUES AUS DER UMSATZSTEUER<\/h1>\n<h2>Vermietung einer Luxusimmobilie f\u00fcr Wohnzwecke<\/h2>\n<p>Wie wir bereits im Juni 2025 berichtet haben, wurde mit dem Betrugsbek\u00e4mpfungsgesetz 2025 eine umsatzsteuerliche Regelung f\u00fcr sogenannte \u201eLuxusimmobilien\u201c getroffen. Demnach gilt ab 2026 eine <strong>unechte Umsatzsteuerbefreiung<\/strong> f\u00fcr die Vermietung von <strong>besonders repr\u00e4sentativen Geb\u00e4uden f\u00fcr Wohnzwecke<\/strong> (\u201eLuxusimmobilien\u201c). Das bedeutet, dass f\u00fcr solche Objekte der Vorsteuerabzug nicht mehr zusteht. <\/p>\n<p>Eine \u201eLuxusimmobilie\u201c liegt vor, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen und Kosten von Gro\u00dfreparaturen f\u00fcr das Grundst\u00fcck f\u00fcr Wohnzwecke innerhalb eines Zeitraums von f\u00fcnf Jahren (ab Anschaffung bzw. Beginn einer Herstellung) mehr als \u20ac 2 Mio. betragen. Im Zuge der Beratungen im Parlament wurde im Finanzausschuss noch gekl\u00e4rt, dass der Betrag von<strong> \u20ac 2 Mio.<\/strong> ein <strong>Nettobetrag (also Betrag ohne Umsatzsteuer) <\/strong>ist. Bei der Vermietung von Zinsh\u00e4usern mit mehreren Mietwohnungen gilt die Grenze von \u20ac 2 Mio. (ohne Umsatzsteuer) pro einzelner Wohnung. In einem Haus kann also eine Wohnung als Luxusimmobilie gelten, auch wenn die Nachbarwohnung keine Luxusimmobilie ist. <\/p>\n<p>Diese <strong>unechte Steuerbefreiung<\/strong><br \/>\ngilt <strong>ab 1.1. 2026 <\/strong>f\u00fcr<strong><br \/>\nVermietungen<\/strong> zu Wohnzwecken. Voraussetzung ist, dass eine <strong>Luxusimmobilie<\/strong><br \/>\nvorliegt. Eine <strong>Luxusimmobilie<\/strong> ist gegeben, wenn folgende <strong>Umst\u00e4nde <\/strong>vorliegen:<\/p>\n<ul>\n<li>F\u00fcr ein Grundst\u00fcck (f\u00fcr Wohnzwecke) sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und\/oder Kosten f\u00fcr Gro\u00dfreparaturen von mehr als \u20ac 2 Mio. angefallen.<\/li>\n<li>Dabei sind alle Kosten f\u00fcr den Grund und Boden und f\u00fcr das Geb\u00e4ude samt den Nebengeb\u00e4uden (Garagen, Schwimmb\u00e4der, etc.) zusammenzurechnen. (Nur Herstellungskosten zur Beseitigung von Sch\u00e4den aufgrund von Naturkatastrophen sind nicht zu ber\u00fccksichtigen).<\/li>\n<li>Es werden alle Kosten erfasst, die innerhalb von f\u00fcnf Jahren ab der Anschaffung bzw. ab Beginn einer Herstellung anfallen.<\/li>\n<li>Vor dem 1.1.2026 angefallene Kosten von laufenden Bauprojekten z\u00e4hlen allerdings nicht zur \u20ac 2 Mio. Grenze. Nur alle nach dem 31.12.2025 anfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Kosten f\u00fcr Gro\u00dfreparaturen werden davon erfasst. Dabei wird hinsichtlich des Zeitpunktes darauf abgestellt, wann das Recht auf Vorsteuerabzug entsteht. Daher z\u00e4hlten die bis Ende 2025 get\u00e4tigten Investitionen nur dann nicht, wenn f\u00fcr sie der Vorsteuerabzug noch bis inklusive 2025 geltend gemacht werden kann. Somit muss die Schlussrechnung oder die Rechnung \u00fcber eine abgrenzbare Teilleistung oder eine Anzahlungsrechnung bereits 2025 ausgestellt sein, damit die Investition nicht mehr f\u00fcr die Grenze von \u20ac 2 Mio. z\u00e4hlt.<\/li>\n<\/ul>\n<figure><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/Beispiel-Vermietung-Luxusimmo.png\" alt=\"Luxusimmobilien 02-26\" \/><\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Im vergangenen Jahr haben wir bereits \u00fcber die mit 1.1.2026 in Kraft getretenen mietrechtlichen \u00c4nderungen, insbesondere das Mieten-Wertsicherungsgesetz, berichtet. Da sich dieses Thema als besonders komplex erwiesen hat, m\u00f6chten wir Ihnen nachstehend eine kurze \u00dcbersicht \u00fcber die Neuerungen geben sowie auf gewisse Besonderheiten eingehen.<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"yes","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":0,"_seopress_analysis_target_kw":"","_hfp_anstellungsart":"","_hfp_eintrittsdatum":"","_hfp_einleitung":"","_hfp_schulungsort":"","_hfp_schulungsdauer":"","_hfp_datum":"","_hfp_header_subtitel":"","_hfp_icon":"","_hfp_beschreibung":"","_hfp_link_text":"","_hfp_link_extern":"","footnotes":""},"categories":[81],"tags":[],"class_list":["post-4245","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-immobilien"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4245","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4245"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4245\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4245"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4245"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4245"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}