{"id":4285,"date":"2025-06-26T13:30:00","date_gmt":"2025-06-26T11:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/news\/steuernews\/aktuelle-steuernews\/verschaerfung-bei-immobilien-grunderwerbsteuer\/"},"modified":"2025-06-26T13:30:00","modified_gmt":"2025-06-26T11:30:00","slug":"verschaerfung-bei-immobilien-grunderwerbsteuer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/news\/steuernews\/aktuelle-steuernews\/verschaerfung-bei-immobilien-grunderwerbsteuer\/","title":{"rendered":"VERSCH\u00c4RFUNG BEI IMMOBILIEN &#8211; GRUNDERWERBSTEUER"},"content":{"rendered":"<h1>VERSCH\u00c4RFUNG BEI IMMOBILIEN &#8211; GRUNDERWERBSTEUER<\/h1>\n<p>Immobilientransaktionen im Inland bilden wegen der \u00f6rtlichen Gebundenheit einen steuerlich leicht zu erfassenden Vorgang, sodass eine Verbreiterung des Anwendungsbereichs der Grunderwerbsteuer bei der Budgetsanierung offenbar nicht fehlen darf. In unserem letzten Newsletter vom 30.05. haben wir schon \u00fcber die wesentlichen geplanten \u00c4nderungen, die im wesentlichen Versch\u00e4rfungen sind, informiert.<\/p>\n<h2>Neuerungen durch das BBG 2025 bei \u00dcbertragung von Anteilen an grundst\u00fccksbesitzenden Gesellschaften (Share Deals)<\/h2>\n<p>In Zusammenhang mit Gesellschaften, die <strong>\u00f6sterreichische Grundst\u00fccke<\/strong> halten, gibt es zwei unterschiedliche Grunderwerbsteuer-Tatbest\u00e4nde: a) den Gesellschafterwechsel und b) die Anteilsvereinigung. <\/p>\n<ul>\n<li><strong>Gesellschafterwechsel<\/strong>: Bisher bezog sich der Steuertatbestand nur auf Personengesellschaften. Grunderwerbsteuerpflicht war gegeben, wenn innerhalb von f\u00fcnf Jahren mindestens 95 % der Gesellschaftsanteile auf (allenfalls auch unterschiedliche) neue Gesellschafter \u00fcbergehen. <\/li>\n<li><strong>Anteilsvereinigung<\/strong>: Der Steuertatbestand bezog sich bereits bisher auf Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften. Grunderwerbsteuerpflicht war gegeben, wenn zumindest 95 % der Gesellschaftsanteile in der Hand einer Person (oder Unternehmensgruppe) vereinigt werden oder zumindest 95 % der Gesellschaftsanteile \u00fcbertragen werden. <\/li>\n<\/ul>\n<p>Beide Tatbest\u00e4nde werden mit dem BBG 2025 erweitert. <\/p>\n<ul>\n<li><strong>Gesellschafterwechsel NEU<\/strong>: Dieser Steuertatbestand erfasst nunmehr nicht nur <strong>Personengesellschaften<\/strong>, sondern <strong>auch<\/strong><strong>Kapitalgesellschaften<\/strong>. Weiters wurde die Beteiligungsschwelle auf <strong>75 %<\/strong> gesenkt und der <strong>Beobachtungszeitraum auf 7 Jahre<\/strong> verl\u00e4ngert. Steuerpflicht aufgrund Gesellschafterwechsels ist also gegeben, wenn innerhalb von sieben Jahren mindestens 75 % der Anteile <strong>unmittelbar<\/strong> auf neue Gesellschafter \u00fcbergehen.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die <strong>Neuregelung f\u00fcr Gesellschafterwechsel<\/strong> gilt f\u00fcr Erwerbsvorg\u00e4nge, bei denen die <strong>Steuerschuld nach dem 30.6.2025<\/strong>entsteht. Bei Kapitalgesellschaften sind allerdings \u00c4nderungen im Gesellschafterbestand, die vor dem 1.7.2025 erfolgt sind, unbeachtlich.<\/p>\n<p>F\u00fcr den Gesellschafterwechsel sind \u00dcbertragungen von Anteilen an Kapitalgesellschaften au\u00dfer Acht zu lassen, soweit sie an einer Wertpapierb\u00f6rse gehandelt werden (\u201e<strong>B\u00f6rsenklausel<\/strong>\u201c). Diese Ausnahme besteht aufgrund der schwierigen Nachvollziehbarkeit von Anteils\u00fcbertragungen an der B\u00f6rse.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Anteilsvereinigung NEU<\/strong>: Die Beteiligungsschwelle wird auch f\u00fcr diesen Tatbestand auf <strong>75 %<\/strong> gesenkt. Zudem gelten bei diesem Tatbestand <strong>nicht nur unmittelbare Beteiligungen<\/strong>, sondern auch <strong>mittelbare Beteiligungen. <\/strong>Bei Letzteren ergibt sich die H\u00f6he des ma\u00dfgeblichen Beteiligungsausma\u00dfes durch die Multiplikation der prozentuellen Anteile. Wer z.B. 90 % an der A-GmbH h\u00e4lt, die ihrerseits 85 % an der grundst\u00fccksbesitzenden B-GmbH h\u00e4lt, ist mittelbar zu 76,5 % an der B-GmbH beteiligt und liegt somit \u00fcber der entscheidenden Schwelle von 75 %. Tritt eine solche Anteilsvereinigung nicht in der Hand einer <strong>einzigen Person<\/strong> ein, reicht es f\u00fcr die Steuerpflicht aus, wenn die Anteile in der Hand einer <strong>\u201eErwerbergruppe\u201c<\/strong> (= Personen, die unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen, z.B. aufgrund von Syndikats- oder Stimmbindungsvertr\u00e4gen) vereinigt werden. <\/li>\n<\/ul>\n<p>Kommt es aufgrund eines Vorgangs i.S.d. <strong>Umgr\u00fcndungssteuergesetzes<\/strong> zu einer blo\u00df <strong>mittelbaren Anteilsvereinigung<\/strong>, also einer solchen, bei der nur wegen der mittelbaren Beteiligungen die Beteiligungsschwelle von 75 % erreicht wird, ist diese mittelbare Anteilsvereinigung nicht steuerpflichtig, wenn die an der Umgr\u00fcndung beteiligten Personen derselben \u201eErwerbergruppe\u201c (z.B. Konzern) angeh\u00f6ren. <\/p>\n<p>Auch die <strong>Neuregelung f\u00fcr Anteilserwerbe <\/strong>gilt f\u00fcr Erwerbsvorg\u00e4nge, bei denen die <strong>Steuerschuld nach dem 30.6.2025<\/strong> entsteht. Werden am 30.6.2025 mindestens 75 % der Anteile an der Gesellschaft in der Hand einer Person gehalten, nimmt das Gesetz eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung auch dann an, wenn das Beteiligungsausma\u00df ver\u00e4ndert (aber nicht unter 75 % gesenkt) wird und bezogen auf diese Anteile nicht bereits vorher eine steuerpflichtige Anteilsvereinigung stattgefunden hat. Das bedeutet beispielsweise: ver\u00e4u\u00dfert ein Hauptgesellschafter nach dem 30.6.2025 von seiner 85 %-Beteiligung einen Anteil von 5 %, l\u00f6st diese Ver\u00e4u\u00dferung die Grunderwerbsteuer aus.<\/p>\n<h2>Erh\u00f6hung des GrESt-Bemessungsgrundlage und des Steuersatzes bei Immobiliengesellschaften<\/h2>\n<p>Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird grunds\u00e4tzlich sowohl beim Gesellschafterwechsel als auch bei der Anteilsvereinigung vom sogenannten <strong>Grundst\u00fcckswert<\/strong> berechnet. <\/p>\n<p>Bezieht sich der steuerpflichtige <strong>Gesellschafterwechsel<\/strong> oder die steuerpflichtige <strong>Anteilsvereinigung<\/strong> aber auf eine <strong>Immobiliengesellschaft<\/strong>, ist nunmehr Bemessungsgrundlage der GrESt der (in der Regel \u00fcber dem Grundst\u00fcckswert liegende) <strong>gemeine Wert<\/strong> des Grundst\u00fccks der Gesellschaft. Auch in Bezug auf <strong>Umgr\u00fcndungen nach dem UmgrStG<\/strong> ist Bemessungsgrundlage der GrESt der <strong>gemeine Wert<\/strong> des Grundst\u00fccks (statt des Grundst\u00fcckswerts), wenn eine <strong>Immobiliengesellschaft<\/strong> betroffen ist. Der <strong>Steuersatz<\/strong> betr\u00e4gt beim Gesellschafterwechsel, der Anteilsvereinigung wie auch bei Umgr\u00fcndungen, wenn das Grundst\u00fcck zum Verm\u00f6gen einer <strong>Immobiliengesellschaft<\/strong> geh\u00f6rt, <strong>3,5 %<\/strong>, ansonsten (wie bisher) 0,5 %.<\/p>\n<p>Die Erh\u00f6hung von Bemessungsgrundlage und Steuersatz kommt zur Anwendung, wenn die <strong>Steuerschuld<\/strong> f\u00fcr einen Erwerbsvorgang<strong> nach dem 30.6.2025<\/strong> entsteht. Sollten allerdings an der Immobiliengesellschaft vor und nach dem Gesellschafterwechsel, der Anteilsvereinigung oder der Umgr\u00fcndung nur nahe Angeh\u00f6rige beteiligt sein (<strong>Familienverband<\/strong>), bleibt der Grundst\u00fcckswert die Bemessungsgrundlage und der Steuersatz auf 0,5 %.<\/p>\n<p>Eine <strong>Immobiliengesellschaft<\/strong> ist eine Gesellschaft, deren Schwerpunkt in der Ver\u00e4u\u00dferung, Vermietung oder Verwaltung von Grundst\u00fccken liegt. Das ist insbesondere der Fall, wenn<\/p>\n<ul>\n<li>das <strong>Verm\u00f6gen<\/strong> der Gesellschaft \u00fcberwiegend aus Grundst\u00fccken besteht (au\u00dfer die Grundst\u00fccke dienen betrieblichen Zwecken, die nicht in der Ver\u00e4u\u00dferung, Vermietung oder Verwaltung der Grundst\u00fccke bestehen), oder<\/li>\n<li>wenn die <strong>Eink\u00fcnfte<\/strong> der Gesellschaft \u00fcberwiegend durch die Ver\u00e4u\u00dferung, die Vermietung oder die Verwaltung von Grundst\u00fccken erzielt werden.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>3.3. Beispiel zur \u00c4nderung der Rechtslage:<\/strong><\/p>\n<p><em>An der KG, die ein Grundst\u00fcck besitzt, ist Frau Maier als Kommanditistin zu 94 % und die M &#8211; GmbH (sie geh\u00f6rt zur G\u00e4nze Frau Maier) zu 6 % beteiligt. Frau Maier verkauft ihre Kommanditanteile und ihre M &#8211; GmbH an einen Industriebetrieb. Dies l\u00f6ste nach bisheriger Rechtslage keine Grunderwerbsteuer aus. Nach der durch das BBG 2025 ge\u00e4nderten Rechtslage liegt ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang vor. Ist die KG eine Immobiliengesellschaft, betr\u00e4gt die Grunderwerbsteuer 3,5 % vom gemeinen Wert des Grundst\u00fccks (ansonsten 0,5 % vom Grundst\u00fcckswert). <\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Das BBG 2025 erweitert die Grunderwerbsteuer auf mehr Anteilserwerbe und hebt bei Immobiliengesellschaften die Bemessungsgrundlage sowie den Steuersatz deutlich an.<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":3194,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"yes","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":0,"_seopress_analysis_target_kw":"","_hfp_anstellungsart":"","_hfp_eintrittsdatum":"","_hfp_einleitung":"","_hfp_schulungsort":"","_hfp_schulungsdauer":"","_hfp_datum":"","_hfp_header_subtitel":"","_hfp_icon":"","_hfp_beschreibung":"","_hfp_link_text":"","_hfp_link_extern":"","footnotes":""},"categories":[85],"tags":[],"class_list":["post-4285","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aktuelle-steuernews"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4285","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4285"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4285\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3194"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4285"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4285"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/hfp.cin-consult.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4285"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}